Будівельна компанія Socium Developer демонструє незмінно швидкі темпи будівництва, щоб забезпечувати якісним та комфортним житлом усіх, хто цього потребує.
– Як вам це вдається в умовах війни? І загалом, будівельна галузь, яка вона зараз?
– Є кілька міфів, які зруйновані воєнним станом.
Міф перший: всі забудовники спроможні будувати будь-яку кількість житла та багато заробляють.
На жаль, для багатьох (підкреслюю – для багатьох) забудовників умови господарювання є складними й всі високі заробітки є виключно міфом, а тим більше в умовах воєнного стану. Жоден забудовник не має повного циклу будівельного виробництва від кар’єру до будівельних об’єктів. Забудовник узалежнений від стану будівельної галузі. Адже, будівельна галузь – це всі виробники будівельних матеріалів, постачальник матеріалів з-за кордону, підрядні підприємства та підприємці, надавачі послуг спецтехніки та транспорту, геодезисти, рієлтори, бухгалтери, органи виконавчої влади та місцевого самоврядування та, звичайно, майбутні мешканці.
– Чи правильно я розумію, люди будуть купувати житло за умови, що ця галузь буде розвиватися?
– Саме так. Загалом, основний виклик – чи можемо ми розвиватися? Не як будівельна компанія Socium Developer, а як галузь загалом. Так чи інакше, люди залежать від того, чи будівельна галузь «житиме». Водночас галузь залежить від настроїв та платоспроможності споживачів.
– Що потрібно для того, щоб будівельна галузь «жила»?
– Все просто. Для цього потрібні інвестиції. І бажано внутрішнього інвестора, бо якщо українці не схочуть вкладати кошти у своє місто та свою державу, то жоден зовнішній інвестор з-за кордону сюди не прийде. Привабливий інвестиційний клімат – це насамперед довіра до результатів капіталовкладень з боку внутрішніх споживачів.
– Але ж, війна! Чи можна зараз такі глобальні теми зачіпати?!
– Саме зараз формуються засади майбутніх стосунків споживач – забудовник. І ключовим у цих стосунках буде надійність як споживача, так і забудовника. Вже в дії закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», де передбачено залучення нотаріусів до реєстрації договорів продажу спеціального майнового права, а по простому – пайових внесків покупців. На нотаріусів покладено обов’язок перевіряти майновий та фінансовий стан покупця шляхом витребування декларації про доходи. З іншого боку тим же законом, нотаріус перевірятиме наявність у забудовника всіх дозвільних документів на об’єкт будівництва. На перший погляд, держава створила умови гарантування вкладів. А чи мають всі заробітчани декларацію про доходи? І чи мають забудовники дозвільну документацію на ранніх етапах будівництва?
Це ні для кого не є секретом, проте ці «інтимні» теми замовчують. Інше риторичне питання: чому саме нотаріуси є уповноваженими на такі досить відповідальні дії, адже є інші діючі уповноважені органи, які виконують ці функції. Наразі закон є, але він не працює. Сьогодні активно працюють лише надійні забудовники.
– Яка практика гарантування пайових внесків у Європі, наприклад?
– Забудовник звертається в банк, отримує кредитну лінію і споруджує будинки. Після здавання в експлуатацію продає їх людям, які за власні чи кредитні кошти того ж банку купують це житло. І все! Бізнес працює, держава не створює жодних перепон, а тим більше нічого нікому не «гарантує», всі сплачують податки.
Щодо теми інвестицій у будівництво житла існує наступний міф.
Міф другий: інвестори (читайте «перекупи») фінансують спорудження житла.
Розчарую вас. Ймовірно, такі випадки були у декого з забудовників донедавна. Зараз, самі ж, так звані, інвестори стали заручниками ситуації. У чому причина: у формуванні вартості продажу та гонитві за інвестором забудовниками. Спостерігав рекламні матеріали на кшталт – «Ми будемо шукати інвесторів…». Ймовірно, це, або менеджери, які щойно приїхали в цю державу і не розуміють, що взагалі відбувається, або менеджери, які не бачать реального стану речей. Інвесторів, які приходять заради того, щоб заробити – їх сьогодні немає на ринку; черга не стоїть у жодному місті України. Зараз вкладають кошти виключно ті люди, які хочуть тут жити, а не перепродувати. Вони мають намір зберегти зароблені власною важкою працею кошти. Ринок покупців вже суттєво змінився. І, як наслідок, змінилися вимоги до якості продукту – житла.
Як висновок, варто розвивати ринок первинного будівництва ставлячи на перше місце реальні потреби споживачів – якість за доступною ціною. Адже сьогодні, кожна людина задумується над питанням: як зберегти власний капітал. Вкладення у житло і є тим засобом, щоб не втратити.
– А чи можна заробити, купивши житло, а потім перепродати?
– Звичайно. За умови, що вартість продажу буде понад 50% вартості купівлі за один рік від моменту купівлі. У іншому випадку не варто «тратити сили». Багато хто не знає, що таке вартість грошей в часі. Формується ілюзія, що продавши через 5 років квартиру вдвічі дорожче, ви заробили. Фактично, ви лише повернули кошти, просто вартість грошей у минулому була інша через інфляцію та інші процеси в економіці. По простому: ви могли раніше купити за ті ж гроші більше речей. Власне це і є стимулом купувати житло, щоб ваші кошти не знецінювалися.
– На Вашу думку, виходить, що на ринку первинного житла не можна заробити?
– Мою думку ви зрозумієте, як розповім ще один міф. Цей міф є найнебезпечнішим на ринку первинного будівництва.
Міф третій: потрібно купувати, коли ще будинку не має, а є лише паркан і реклама.
Чи може забудовник передбачити всі цінові коливання та невизначеність споживачів, а тим більше в умовах воєнного стану? Думаю, що не може. Якщо продано 50 і більше відсотків житла у комплексах, то чим компенсує забудовник втрати та чи добудує їх. Ця практика є не припустимою і не лише в умовах війни. Не можна вводити клієнта в оману, як і не можна ризикувати на ранніх етапах будівництва.
– Що маєте на увазі?
– Маю на увазі, що є ряд забудовників, які ще на етапі встановлення паркана продавали 50-70% будинку. Будівельна компанія Socium Developer не те що відійшла від такої практики; ми її ніколи не застосовували. Ми розпочинаємо продаж, виключно у двох випадках: коли уже збудовано щонайменше третій поверх і коли сформовано капітал, який дає можливість завершити цей будинок.
Які реалії? Ті виважені забудовники, які не продавали 50% на етапі «котловану» – вони добудують. Вони матимуть за що добудувати, бо не продали метри за 8-10 тисяч гривень. Вони мають ще площі до реалізації й у кращому випадку збудують і трішки зароблять. Інші, які перш ніж почати будувати, продавали «перекупам», називаючи їх інвесторами – вони зараз просто не будуть мати за що завершити будівництво. Зобов’язання збудувати старі об’єкти буде змушувати їх відкривати нові об’єкти, показувати які вони перспективні. Щоправда, такі «фінансові піраміди» рано чи пізно руйнуються, оскільки неможливо один об’єкт перекривати іншим. Часом, за великою рекламою, криються дуже складні процеси.
То чи можливо заробити купуючи «паркан»? Можна заробити лише проблеми! Коли собівартість будівництва постійно збільшується. Ще за цінами Держбуду України у Франківській області минулого року (станом на 17.02.2022 року) складала 14 390 грн за кв.м. Про який заробіток можна говорити? Зараз вказану вартість потрібно збільшувати щонайменше у півтора раза, тобто цей мінімум становить 21 585 грн за кв.м. І все що сьогодні починає будуватися і коштує менше цієї ціни – це ризикові капіталовкладення. Така ціна може бути прийнятною лише для об’єктів, що на стадії завершення, оскільки вони були збудовані у попередні роки.
Питання до Вас – купивши за ціною 22 тис. грн за кв. м, Чи Ви продасте через рік не менше, ніж по 33 тис.грн кв.м за умови, що ця ціна не враховує вартості зміни курсу валют? Бо тих 11 тис. грн на квадратному метрі, то і є Ваш потенційний прибуток. І ще деталь, про яку згадував вище – до нового закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» – держава гарантує, що Ви сплатите з прибутку податок. Зробити переуступку так, як колись, буде не можливо. Тому, рішення завжди приймає, той хто платить гроші!
– І на останок – які перспективи нас очікують?
Важка праця, яка буде створювати місто для людей. Можливості заробити на перекупах ставатиме все менше і менше. А от можливостей забезпечити для своїх дітей завтрашній день – все більше і більше.
Працював на ринку нерухомості під час фінансових криз 1993, 1998, 2000, 2008, 2012 років – до пів року ринок нерухомості повертався до попереднього стану. Поточна криза – системна, тобто результатом будуть докорінні зміни у галузі. Такі зміни потребують тривалішого часу, думаю, вони триватимуть найменше цей рік. Далі, нас очікує дефіцит готового первинного житла. Як наслідок, його суттєве здорожчання. Але це, ймовірно, окрема тема до розмови …
У перекладі з грецької «криза» означає – «рішення». Ми, українці така нація, яка з кожної кризи отримує лише краще й мудріше.
Впевнений, що і цю кризу ми дуже скоро перетворимо у рішення.
Слава Україні!
Другу частину інтерв’ю читайте за посиланням.
Будівельна компанія Socium Developer
тел.: 067 0000 215
офіс: м. Івано-Франківськ, вул. Івасюка, 84.
socium.if.ua
*партнерська публікація
ФОТО ТИЖНЯ
